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      劉凱:產業園區的三個表情符號
      http://www.cn-gjnrc.com房訊網2022-12-09 10:25:06
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      [提要]隨著產業園區的主導產業由傳統產業向高新技術產業不斷轉型,也必然使園區的發展內容和特征存在發生變革

        房訊網訊 11月3日,中國寫字樓產業園發展論壇第十九屆年會籌備會在金地·啟匯中心成功舉辦,來自全聯房地產商會寫字樓分會部分副會長及副會長單位代表、常務理事、理事會員超過30位領導和嘉賓出席本次活動,共同商討本次年會籌備工作方案,并就2022年國內寫字樓產業園市場形勢進行了分析、研討和展望。

        本次會議由全聯房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執行會長劉凱主持。

        籌備會上,劉凱在發言中表示,隨著產業園區的主導產業由傳統產業向高新技術產業不斷轉型,也必然使園區的發展內容和特征存在發生變革,在這一過程中需要打造三個表情符號:

        商務符號。從商務屬性上,產業園區是引領區域經濟發展的發動機,樓宇經濟發展的商務符號。

        產業符號。從產業屬性上,產業園區是引領區域產業集聚的風向標,區域產業發展的產業符號。

        文化符號。從文化屬性上,產業園區是引領區域文化繁榮的引力場,區域文化發展的文化符號。

        產業園區是區域經濟發展、產業調整升級的重要空間聚集形式,擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。產業園區能夠有效地創造聚集力,通過共享資源、克服外部負效應,帶動關聯產業的發展,從而有效地推動產業集群的形成。

        隨著產業園區的主導產業由傳統產業向高新技術產業不斷轉型,也必然使園區的發展內容和特征存在發生變革,在這一過程中需要打造三個表情符號:

        第一、商務符號。從商務屬性上,產業園區是引領區域經濟發展的發動機,樓宇經濟發展的商務符號。

        隨著中國經濟的發展,園區的概念和范圍不斷的擴張延展,發展至今,園區的具體形式和分類多種多樣,而產業辦公園區即商務園區因市場化參與度和運營度較高、企業承載范圍較廣而受到市場的更多關注。同寫字樓市場類似,商務園區市場經歷了2021年的快速回暖,空置面積實現有效去化,租金水平也得到企穩回升。而在進入2022年后,商務園區市場也同樣受到了疫情的影響。

        較寫字樓市場不同的是,商務園區市場在2022年新一輪疫情的反復下表現出了較強的韌性。從重點城市的園區來看,市場表現整體穩健,凈吸納量雖有下降但幅度小于寫字樓市場,租金保持平穩波動較小,部分城市的子市場租金甚至穩中有進。房訊指數認為,一方面是因為商務園區多處新興商務區域,在樓宇硬件、園區配套建設以及租金等方面具備一定的優勢;另一方面是商務園區吸納的多是專業度高、創新性強的戰略性新興產業,如集成電路、生物醫藥等,在產業政策利好下抗風險能力較強。

        第二、產業符號。從產業屬性上,產業園區是引領區域產業集聚的風向標,區域產業發展的產業符號。

        在“十四五”規劃中,生物醫藥行業再次被定位為戰略性新興產業,在行業高速發展的帶動下,生命科學園區作為空間載體,租賃需求增長迅猛,為產業園區的蓬勃發展帶來了新機遇,上海、北京等全國主要城市的生命科學產業園區投資熱度高漲。

        其中,北京已基本形成昌平中關村生命科學園、亦莊經濟技術開發區和大興生物醫藥基地三大醫藥與生命科學產業集群,并在政策紅利覆蓋下,園區的租賃需求和租金都表現出了長期穩定增長態勢,對資本形成越來越大的吸引力。而上海是更國內生物醫藥創新高地,“十四五”期間,上海將深化“1+5+X”生物醫藥產業園區分布,到2025年初步建設成為世界級生物醫藥產業集群核心承載地,產業規模超1萬億元,為園區載體空間的發展提供有力支撐。

        2021年11月,國家發改委發布“十四五”首批國家物流樞紐建設名單,從國家層面推動專業性、綜合性物流園區的建設。物流園區作為現代物流的重要基礎設施,在構建“雙循環”發展新格局、促進消費和服務業發展中發揮著重要作用。從過往表現來看,盡管受到全球新冠疫情持續影響,但物流地產展現出了良好韌性、穩定的租賃需求和長期增長前景。自2021年下半年以來,遠洋、綠地、萬科等房企已開始在物流地產領域頻頻加碼布局。未來,在經濟、消費等基本面以及政策面的利好下,物流地產的需求將持續保持旺盛。

        回歸到整體產業園區行業來看,在我國經濟發展體制機制創新的背景下,產業園區迎來轉型升級的契機,傳統園區缺乏系統性規劃、同質化嚴重、缺乏園區產業生態、管理粗放且服務不足等問題亟待解決,建設低碳、智慧化的園區,對園區進行深度的空間及產業運營成為已經成為行業創新發展的重要路徑。

        從企業端來看,2021年園區運營商深化由地產運營商向產業綜合運營平臺的轉型,通過打造全生命周期空間載體,為科技企業提供從孵化加速到研發辦公的全周期服務,匯聚創新資源打造創新服務生態圈。

        一方面,園區運營企業深耕園區開發與運營,打造產業發展綜合平臺,拓展產業新空間,通過提供綜合服務為政府、企業、人才、合作方創造更大的發展空間。以招商蛇口為例,2021年規劃和建設8個產業新城項目,園區布局于全國及海外15個城市,總合作管理面積468平方公里,有效實現了園區規模的提質擴容。而億達中國在2021年內,也簽約了10個商務園運營管理項目,截至年末,商務園運營管理項目達25個,委托運營管理面積合計約393萬平方米。

        同時,運營企業注重發揮產業投資與園區協同效應,強化“產業+基金”模式,切實做好產業服務和企業培育,為產業創新賦能的同時,實現自身業績的提升。

        第三、文化符號。從文化屬性上,產業園區是引領區域文化繁榮的引力場,區域文化發展的文化符號。

        伴隨著中國戰略性新興產業技術創新日益加快,產業園區行業也呈現出日新月異的變化和發展。一方面,園區主體走向特色化專業化的道路,物流園、生命科學園區、集成電路園、數據中心等特色鮮明、高度聚焦的園區成為熱點,日益受到市場的關注;與此同時,隨著 5G、大數據、物聯網等技術的發展,越來越多的產業園區實現智慧化升級,以新模式指導園區設計、運營,以新技術服務、深化園區運營內涵。

        目前物聯網技術、BIM技術、5G技術、云計算技術、大數據技術、人工智能技術、區塊鏈等信息技術的發展為園區智慧化發展奠定技術基礎。通過智慧賦能,產業園區可依托信息化技術和智慧化的手段及監控平臺,實現對園區各領域的監控、管理及精準服務,進而構建出專業化、生態化、系統化的體系,提升園區各領域服務能力,從而提高園區的吸引力和競爭。

        此外,隨著“碳達峰,碳中和”的指引以及園區企業和員工訴求變化,園區綠色化、生態化和循環化趨勢不可逆轉。近年來,我國出臺了一系列政策文件,積極推動園區綠色低碳轉型,涌現出一批綠色發展的新理念、新模式,為低碳園區的發展提供了重要參考,目前也已有部分產業園區運營商開始嘗試將生態資源轉變成園區的生態優勢。

        諸多新趨勢層出不窮,共同推動產業園區營造共同發展、合作共贏的產業環境,形成智能化、規;、集群化的產業發展平臺,助力產業蝶變升級。同時,產業園區行業積極協同區域經濟發展和智慧化城市建設,為行業的進一步拓寬了發展空間。

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        2022年12月21-22日,中國寫字樓產業園發展論壇第十九屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行,以"迭代與進化:商業辦公新勢力"為主題,探索新周期下商業辦公產品力重塑的新路徑,探尋商業地產價值鏈重構的新模式,攜手商業辦公新勢力共同推動商業地產行業的迭代與進化。

        中國寫字樓產業園發展論壇源于2004年12月,由房訊網FUNXUN.COM發起,聯合全聯房地產商會權威主辦,已連續成功舉辦十八屆年會,是中國房地產行業規格最高、最權威、規模最大、影響最廣的專業論壇之一!

        中國寫字樓產業園發展論壇第十九屆年會將一如既往地邀請有思考精神和行動力的企業家、卓有成就的經濟學家及富有遠見的金融家,共同探討房地產最深刻、最前沿的話題,聚焦商業地產行業發展進程,記錄并見證中國商業地產歷史軌跡并推動行業健康向前的持續發展。

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